Uma alternativa pouco utilizada pelos brasileiros tem potencial para aliviar o bolso de quem financia a casa própria. De acordo com cálculos do Banco Central, a antecipação de parcelas em contratos imobiliários pode diminuir em até 35% o custo final do empréstimo, já que o valor extra pago é destinado à redução do saldo devedor, e não apenas ao abatimento dos juros.
Conhecida como amortização extraordinária, essa estratégia altera a forma de cálculo das prestações seguintes. Ao direcionar o pagamento extra para o saldo devedor, o consumidor passa a dever menos, o que reduz o peso dos juros compostos.
Em 2024, aproximadamente 27% dos financiamentos ativos no país tiveram algum tipo de adiantamento, seja com recursos próprios ou usando o saldo do FGTS.
Dois modelos de amortização e seus efeitos
No mercado brasileiro, prevalecem dois formatos de cobrança:
- Tabela Price: representa 83% dos contratos firmados em 2025. Nesse modelo, a parcela mensal é fixa, mas a proporção entre juros e amortização muda ao longo do tempo.
- SAC (Sistema de Amortização Constante): responde por 17% dos financiamentos e se caracteriza por prestações que começam mais altas e vão caindo com o passar dos anos.
O impacto da antecipação varia conforme o sistema. No SAC, quitar de forma adiantada o equivalente a 12 prestações do fim de um contrato de 30 anos pode encurtar o prazo total em quase cinco anos. Já na Price, o efeito é sentido na economia: o abatimento pode reduzir em mais de 20% o volume de juros pagos, sem alterar o valor mensal das parcelas.
Como usar FGTS e outras fontes para amortizar
Os bancos têm buscado incentivar essa prática. Caixa Econômica e Santander, por exemplo, permitem aportes a partir de R$ 500, feitos diretamente pelos aplicativos, sem cobrança de tarifas. O FGTS também é um dos instrumentos mais usados: em 2024, mais de 1,2 milhão de trabalhadores destinaram R$ 9,3 bilhões para antecipar pagamentos imobiliários.
Outra alternativa é o 13º salário. Simulações apontam que usar esse recurso de forma semestral pode reduzir o Custo Efetivo Total (CET) em até 1,2 ponto percentual ao ano.
Planejamento é essencial
Especialistas alertam que, antes de realizar qualquer antecipação, é fundamental simular os cenários. Num financiamento de R$ 500 mil, por exemplo, um aporte único de R$ 20 mil gera resultados diferentes: no SAC, a economia pode chegar a R$ 48 mil em juros, enquanto na Price o prazo cai em quase um ano.
Atualmente, cerca de 94% das instituições financeiras já oferecem simuladores digitais, que permitem ao consumidor calcular o efeito real de cada pagamento extra e avaliar se a estratégia vale a pena.
