A formalização de contratos de locação exige atenção redobrada. Pequenas falhas de redação ou o desconhecimento da Lei do Inquilinato podem se transformar em disputas judiciais, cobranças indevidas e até multas para proprietários e inquilinos.
Importância da vistoria inicial
Um dos pontos mais negligenciados é a vistoria de entrada. Esse documento registra as condições reais do imóvel no momento em que o inquilino assume a posse. Sem ele, qualquer tentativa de cobrar por danos pode ser contestada, já que não há prova de que os problemas surgiram durante a locação.
Para o locador, a ausência do laudo dificulta responsabilizar o inquilino por avarias. Já para o inquilino, abre brecha para ser acusado de danos que já existiam. A recomendação é simples: ainda que o contrato já esteja assinado, realizar uma vistoria conjunta, com fotos e registros datados, pode evitar litígios. Vale destacar que laudos produzidos apenas pelo proprietário não têm validade jurídica.
Garantias acumuladas configuram ilegalidade
Outro erro comum é a exigência de duas formas de garantia no mesmo contrato. Combinar caução com fiador, ou seguro fiança com depósito, por exemplo, é prática proibida pela Lei do Inquilinato e pode ser considerada contravenção penal. A pena prevista é multa de até doze meses do valor do aluguel, revertida ao inquilino, além de possibilidade de prisão do locador por até seis meses.
Entre as combinações ilegais mais recorrentes estão: caução em dinheiro somada a fiador, aluguel antecipado junto com outra garantia e título de capitalização aliado a fiança bancária.
Reajuste precisa seguir índice oficial
A definição do reajuste anual também costuma gerar impasses. Cláusulas vagas, como “correção monetária”, sem citar o índice de referência, são nulas. A lei estabelece que apenas indicadores oficiais, como IGP-M, IPCA ou INPC, podem ser aplicados.
Além disso, o aumento só pode ocorrer após 12 meses da assinatura do contrato, sempre na data de aniversário da locação. O ideal é especificar no documento a periodicidade, o índice adotado e o procedimento de comunicação ao inquilino.
Riscos das cláusulas genéricas
Termos amplos como “imóvel em perfeito estado” ou “inquilino arcará com todos os reparos” fragilizam o contrato, já que abrem margem para diferentes interpretações. Questões como prazos de pagamento, responsabilidade sobre taxas e impostos, regras para manutenção e condições de rescisão devem ser claramente delimitadas.
É importante lembrar que, em contratos de adesão, cláusulas ambíguas são interpretadas em favor da parte mais frágil — na maioria das vezes, o inquilino. Por isso, uma redação clara protege principalmente o proprietário.
