A Reforma Tributária regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 trará mudanças para o mercado imobiliário, especialmente para pessoas físicas que recebem renda com aluguel.
A principal alteração é que a locação de imóveis passará a ser tratada como uma operação onerosa com bens, sujeita à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
Atualmente, o aluguel recebido por pessoa física é tributado apenas pelo Imposto de Renda, recolhido mensalmente via Carnê-Leão.
Quem será atingido pela nova cobrança
Para que o locador pessoa física seja obrigado a recolher CBS e IBS, dois critérios devem ser atendidos: ter receita bruta anual superior a R$ 240 mil no ano-calendário anterior e obter essa renda a partir de mais de três imóveis alugados.
Outra hipótese de tributação seria o contribuinte receber mais de 288 mil de aluguel no próprio ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis.
Isso significa que proprietários com poucos imóveis ou com renda menor seguem fora da nova tributação. Quem recebe, por exemplo, valores elevados de um único imóvel ou possui vários imóveis com renda anual reduzida não se enquadra na nova regra.
Alíquota menor e possíveis reflexos no preço
De acordo com a Fenacon, especialistas alertam que, com o início da tributação, é provável que parte dos proprietários e administradoras repassem os custos aos locatários, pressionando preços e reduzindo o retorno líquido do investidor.
Embora a alíquota de referência do IVA Dual esteja estimada entre 26,5% e 28%, a locação residencial terá redução de 70% na base de cálculo. Na prática, a carga efetiva deve ficar entre 8% e 10% sobre o valor do aluguel, além da possibilidade de dedução de R$ 600 por imóvel residencial.
Fiscalização mais rigorosa
Paralelamente à mudança tributária, a Receita Federal ampliará o uso de sistemas de fiscalização, como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sinter.
Essa mudança vai permitir a centralização de dados como matrícula, titularidade e localização dos imóveis, para que a Receita cruze essas informações entre as Declarações de Imposto de Renda, IPTU com dados cartorários e informações bancárias.
A omissão de rendimentos pode gerar multas e outras sanções. Apesar disso, entidades do setor reforçam que a reforma não cria um novo imposto sobre aluguéis, mas fortalece o controle sobre obrigações que já existiam.
