A relação entre inquilinos e proprietários se estabelece por meio do pagamento de um valor, chamado de “aluguel”, em troca do uso do imóvel. Contudo, a legislação prevê situações curiosas em que esse pagamento pode deixar de existir, pois o inquilino se torna o novo dono.
De acordo com o Código Civil espanhol, essa situação é conhecida como prescrição aquisitiva (ou, ainda,”usucapião”), e ocorre quando o inquilino adquire o domínio do imóvel em razão do decurso do tempo, desde que apresentadas condições para tal.
Em suma, caso o ocupante do imóvel passe a exercer, por um longo período, a posse com características de proprietário, de forma contínua e ostensiva, poderá usufruir da prescrição aquisitiva, especialmente se o antigo titular não apresentar contestação.
É relevante destacar, contudo, que o mecanismo possui duas modalidades principais, sendo uma delas a usucapião ordinária. Nesse caso, o ocupante deve comprovar a boa-fé e a existência de justo título, como contratos ou escrituras que indiquem a transferência da propriedade.
Já a usucapião extraordinária contempla aqueles que não possuem documentos ou não conseguem demonstrar boa-fé, mas vivem no imóvel há anos. Nessa situação, é necessário comprovar 30 anos de posse contínua, exercida de forma pacífica, sem clandestinidade, violência ou ações judiciais eficazes que interrompam o prazo para garantir direito à propriedade.
Inquilinos podem se tornar proprietários do imóvel que ocupam no Brasil?
A principal diferença entre a legislação espanhola e a brasileira está na forma como os inquilinos podem se tornar proprietários por meio da usucapião. Afinal, no Brasil, é necessário entrar com ação judicial para comprovar posse mansa, pacífica, contínua e com intenção de dono. E vale destacar que os prazos variam conforme cada situação:
- Extraordinária: 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição, independentemente de título ou boa-fé (reduz para 10 anos se for moradia).
- Ordinária: 10 anos de posse, exigindo justo título (documento) e boa-fé.
- Especial Urbana: 5 anos de posse em área urbana de até 250 m², para moradia, sem ter outro imóvel.
- Especial Rural: 5 anos de posse em área rural de até 50 hectares, tornando-a produtiva e morando nela, sem ter outro imóvel.
- Familiar: 2 anos de posse exclusiva de imóvel urbano de até 250 m² após abandono do lar por ex-
