A Lei do Inquilinato segue como o principal instrumento para regular contratos de aluguel no Brasil, estabelecendo direitos e obrigações tanto de proprietários quanto de inquilinos. Para 2026, algumas práticas ganharam mais destaque no mercado, especialmente em relação aos reajustes e às garantias contratuais, tornando ainda mais importante conhecer as regras antes de assinar ou renovar um contrato.
Responsabilidades do proprietário do imóvel
Cabe ao dono do imóvel entregar a unidade em condições adequadas de uso, com instalações elétricas e hidráulicas funcionando corretamente. Questões estruturais, como vazamentos, infiltrações, problemas no telhado ou falhas graves na construção, são de responsabilidade exclusiva do proprietário.
Também ficam sob sua obrigação as chamadas despesas extraordinárias do condomínio. Entram nessa categoria gastos como reformas estruturais, pintura da fachada, substituição de elevadores ou obras que visam à valorização do prédio. Esses custos não podem ser repassados ao inquilino.
Encargos que ficam com o inquilino
Além do pagamento mensal do aluguel, o morador deve arcar com contas de consumo, como energia elétrica, água, gás e serviços contratados, a exemplo de internet. A conservação do imóvel durante o período de uso também é dever do inquilino, que precisa devolvê-lo nas mesmas condições em que recebeu, considerando o desgaste natural.
No condomínio, o inquilino é responsável pelas despesas ordinárias, que envolvem a manutenção cotidiana do prédio, como limpeza, salários de funcionários e conservação de áreas comuns.
Reajuste do aluguel e foco no IPCA em 2026
A lei permite o reajuste do aluguel apenas uma vez por ano, sempre de acordo com o índice definido em contrato. Em 2026, o IPCA se consolidou como o indicador mais utilizado nos novos contratos, por refletir a inflação oficial e apresentar variações mais previsíveis.
O IGP-M ainda aparece em contratos antigos, mas perdeu espaço devido às oscilações mais intensas registradas nos últimos anos.
Garantias permitidas por lei
O proprietário pode exigir apenas uma modalidade de garantia: caução, fiador ou seguro-fiança. A caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel e deve ser devolvida ao final do contrato com correção. Já o seguro-fiança tem sido cada vez mais adotado por oferecer rapidez e menos burocracia.
Regras para despejo por inadimplência
O despejo não ocorre de forma imediata. Após notificação judicial, o inquilino tem até 15 dias para quitar a dívida, incluindo encargos, e manter o contrato ativo. Caso o pagamento não seja feito, a desocupação pode ser determinada pela Justiça, processo que costuma levar alguns meses. A retirada forçada do morador, sem ordem judicial, é proibida pela lei.
