Planejar a sucessão patrimonial ainda em vida tem se tornado uma estratégia adotada por famílias que buscam reduzir conflitos e evitar longos processos judiciais.
Nesse contexto, a doação de imóveis de pai para filho surge como uma alternativa para antecipar a herança, desde que seja feita de acordo com os procedimentos formais previstos na legislação brasileira.
A lei autoriza a doação de bens imóveis por meio de escritura pública formalizada em cartório. Para que a transferência tenha validade jurídica, o documento também deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Após essa etapa, o bem deixa de integrar o patrimônio do doador e não será incluído no inventário após o falecimento, o que pode representar a redução de custos, prazos e disputa entre herdeiros.
Herança: Mudança na lei do Imposto de Renda
Uma das principais dúvidas envolvendo a doação de bens em vida é a tributação federal. Esse ponto foi esclarecido com a Lei nº 15.270, de 26 de novembro de 2025, que alterou a legislação do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).
A norma passou a excluir da base de cálculo do IR os valores recebidos por doação, inclusive quando caracterizados como adiantamento de herança.
Na prática, isso significa que a doação de imóvel não gera Imposto de Renda quando o bem é transferido pelo mesmo valor de aquisição declarado à Receita Federal, já que não há ganho de capital.
Para quem recebe o imóvel, o valor também não é tratado como renda tributável, mas deve ser informado na declaração anual como rendimento isento ou não tributável.
É importante lembra que, caso o doador optar por atualizar o valor do imóvel para o preço de mercado no momento da doação, poderá haver cobrança de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.
ITCMD e cuidados legais
Apesar da isenção do IR, a doação de imóveis continua sujeita ao ITCMD, imposto estadual que incide sobre heranças e doações, com alíquotas que variam conforme o estado, geralmente entre 2% e 8%.
Além disso, é possível incluir cláusulas como usufruto, inalienabilidade ou reversão na escritura, garantindo maior segurança ao doador. Por envolver impactos legais e fiscais, a doação em vida deve ser planejada com orientação profissional, evitando riscos e garantindo os benefícios da antecipação da herança.
