Embora a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) permita que o proprietário entre com ação de despejo logo após o primeiro mês de atraso, a prática jurídica atual mostra um cenário bem diferente. Decisões recentes e a dinâmica dos processos judiciais têm evidenciado que, mesmo com dois ou três meses de inadimplência, o despejo dificilmente ocorre de forma rápida. A interpretação ganhou força entre 2023 e 2025, impulsionada pela necessidade de conciliar direitos e evitar remoções abruptas de famílias vulneráveis.
Teoria é uma, realidade é outra
A legislação prevê a possibilidade de despejo liminar — em até 15 dias — quando o contrato não possui garantias como fiador, caução ou seguro-fiança, e desde que o proprietário deposite três meses de aluguel como caução judicial. Isso seria o caminho mais curto para retirada do inquilino.
Na prática, porém, raramente esse tipo de liminar é concedido, já que a maioria dos contratos contém algum tipo de garantia. Assim, os casos seguem o procedimento comum, que envolve uma série de etapas processuais, o que afasta a ideia de despejo imediato.
Como funciona o processo quando o aluguel atrasa
A experiência de advogados e tribunais indica que o fluxo ocorre da seguinte forma:
- O proprietário decide acionar a Justiça — muitas vezes após 60 ou 90 dias de atraso.
- O juiz manda citar o inquilino, etapa que pode levar de 15 a 45 dias.
- Depois de citado, o inquilino tem direito legal de 15 dias para pagar a dívida e permanecer no imóvel (o que se chama de purgar a mora).
- Caso não haja pagamento, o processo segue com sentença, mandado de despejo e prazo de desocupação, podendo estender o tempo total de tramitação entre 60 e 120 dias.
Por que se fala na prática dos “três meses”?
Somando o prazo de localização e citação, o direito de quitação da dívida e o tempo até a decisão final, a execução do despejo costuma ultrapassar 90 dias. Esse intervalo consolidou a percepção, entre operadores do direito, de que não existe despejo imediato diante dos atrasos iniciais.
O que esperar em 2025
Apesar do entendimento prático, não existe lei autorizando três meses de atraso. O risco de ação judicial permanece, mas o despejo instantâneo se tornou exceção. Especialistas recomendam negociação transparente entre as partes, já que acordos costumam ser mais rápidos e menos desgastantes que o litígio.
O cenário atual aponta para uma interpretação mais equilibrada, que busca preservar tanto o direito do proprietário quanto a dignidade do inquilino.
